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贷款问答抵押房产变化对银行抵押权产生的风险及其防范措施有哪些?

时间:2017-06-07点击:256

  Q : 抵押房产变化对银行抵押权产生的风险及其防范措施有哪些?

  A : 目前在银行信贷业务中,房产抵押因其对贷款的保障力度较大,处理流程较为完善,作为借款人足额的第二还款来源,很受银行的青睐。但在抵押关系存续期间,基于抵押人对抵押房产的处分、第三人行为或不可抗力等因素,抵押房产会出现某些变化情况,直接影响到房产价值,从而使银行实现抵押权时存在一定的风险。此种情形,目前在银行抵押贷款业务中存在较多,而现行法律、法规并无全面、详细的处理规定,司法实践中亦存在不同做法。笔者针对目前信贷实际和抵押现状,剖析抵押房产变化的四种情况对银行抵押权产生的风险,并提出相应的风险防范建议。

  一、抵押房产的变化情况对银行抵押权产生的风险

  在房屋抵押期间内,房屋会因当事人的行为、法律事件或不可抗力等原因,发生某些变化情况,将会直接影响到抵押房产的价值,最终影响到银行对该抵押房产的优先受偿权。特别是抵押人对抵押房产进行扩建、改建时,基于现实原因,往往不作报批,擅自进行改造,这种情况下房屋改造后办证困难,甚至无法申领 新权证,直接导致原有房产权证记载内容与现有房产不一致,待银行拍卖抵押房产实现抵押权时,出现难以确定抵押房产范围及价值的问题。具体来讲,这些变化情况分为以下四类:

  (一)抵押房产扩建

  抵押房产扩建是指对抵押房产进行扩充改造,使抵押房产明显增大面积、扩充空间、增加层数等。以价值计算,扩建后比扩建前的房产价值明显增大。首先,银行实现抵押权时抵押房产范围无法确定。由于抵押人不作报批,擅自进行扩建,导致权证记载内容与现有房产不一致,法院对此判定的抵押权实现范围也各有 不同。针对这一情形,有的银行要求抵押人先将抵押房产恢复原状后再实现抵押权,这种做法较难实行且花费成本很大;有的银行也要求按现有实际房产范围为准进行拍卖、变卖或折价处理,但抵押人以及其他债权人会以原有房产已改变为由提出抗辩,较难达成一致意见,影响抵押权实现进程;再者,即使拍卖现有房产实现抵 押权时,确定银行优先受偿的金额也存在一定的难度。房屋经扩建后,扩建部分与原房产部分形成混合关系,而且在同一宗土地上,要求对扩建部分与原房产部分分别作价分割,实际上无法做到。

  (二)抵押房产减少

  本文所探讨的抵押房产减少是指抵押房产因结构性拆除或毁损,而导致其价值减少。对于因市场等因素导致抵押房产价值减少的,不作探讨。因减值原因可将抵押房产减少的情形细分为以下三类:一是抵押人对房产进行结构性拆减等而导致房产减值。这种情况理应经抵押权人明确同意。但在现实中,抵押人往往没有 通知银行就擅自对房产进行结构性拆减等,导致房产减值,这必然会对完全担保银行债权产生风险;二是他人(除抵押人或借款人之外的第三人)故意或过失对抵押房产进行损坏而导致其价值减少。针对第三人侵害而导致抵押房产毁损的,抵押人有权要求第三人(侵权人)恢复原状、赔偿损失等。但在实际中,因第三人侵害抵 押房产而导致抵押房产减值的情形,抵押人自身无过错,往往怠于行使对第三人(侵权人)的损害赔偿请求权,直接后果就是抵押房产出现毁损时得不到及时修复或赔偿,抵押房产价值不足以完全担保银行债权;三是因火灾、水灾、地震等自然灾害、意外事件等,抵押房产受到损坏,导致其价值明显减少。

  (三)抵押房产改建

  抵押房产改建是指在原有土地使用权范围内对房屋作部分变更或全部改变,即拆除部分或全部房屋,然后再新建,新建后房屋面积、层数等与原房屋不尽相同,内部结构及房屋成新情况等也有显著改变。抵押房产改建在现实中较为普遍,多表现为房屋所有人对房屋进行翻修改造。原房屋通过改造已变成新房屋。在这 种情况下,首先,原权证记载内容与实际不一致,法院对于抵押房产范围的判定存在不同做法。虽然原土地使用权证记载内容与实际一致,但原房屋所有权证上的面积、空间、层数、结构、成新情况均与现房屋不同。待到银行实现抵押权时,抵押人或其他债权人会以原抵押物已经灭失作为抗辩理由,主张银行的抵押权因抵押物 灭失而不成立。对此,有的法院认为原抵押房屋已灭失,现抵押效力仅及于抵押人的赔偿金或其它替代物上,银行无权要求对翻修改造后的房屋享有抵押权;有的法院认为抵押人将原抵押房屋拆除,银行无法就原房屋享有抵押权,但对原房屋土地使用权设定的抵押仍有效力,银行抵押权并非因房屋的灭失而消失。翻修改造后的 房屋系原房屋的替代物,并且在原土地使用权范围内,银行可就处分所得的价款在原抵押物价值范围内享有优先受偿权;再者,如何确定银行优先受偿金额存在一定难度。因原抵押房产已被全部或部分拆除,而无法确定原房产价值,从而难以明确银行优先受偿的金额。

  (四)抵押房产灭失

  抵押房产灭失是指房屋因各种原因,作为抵押物的房产归于消灭,在原土地使用权范围内不存在其它建筑物和相应的附属物。根据抵押房产灭失的原因,灭失情况可分为以下四类:一是因抵押人拆除抵押房产而灭失;二是因第三人毁损而灭失;三是因火灾、地震等自然灾害、不可抗力原因而灭失;四是因政府拆迁、 征收而灭失。法律规定,如果抵押物消灭,抵押权人仅对赔偿金、补偿金等代位物享有优先受偿权。因此在这种情形下,针对原房产的抵押权不复存在,银行只有对赔偿金、补偿金等优先受偿,或者要求债务人重新提供新的经银行认可的担保,银行的贷款债权才可获得有效保障,否则就会产生较大的风险。

  二、银行防范风险措施

  抵押房产在抵押关系存续期间,之所以会发生扩建、改建等变化,以致影响到银行抵押权的实现,一方面是银行未认真进行调查与检查,对抵押房产不了解,仍然予以贷款准入或者明知抵押房产已与权证记载内容不符,仍然予以放贷;另一方面是由于有的抵押人故意规避银行的调查检查或者未经银行同意就擅自对房 产进行处分。另外,第三人、不可抗力、意外事件等因素也会对抵押房产结构造成一定的影响。因此,为防范抵押房产变化带来的风险影响,作为抵押权人的银行有必要采取以下措施予以防范:

  (一)银行客户经理应当尽责进行调查。客户经理务必要真实掌握抵押房产变化情况,审慎准入贷款,若出现信贷风险应及时采取风险预警措施,或及时采取诉讼保全等司法保全措施,保障银行债权。如果抵押人要对抵押房产进行改建等,要指导抵押人进行正常的审批流程,依法获取正规的批建手续,确保改建、新 建房产的权证的申领,同时在完成权证的领取后,及时督促抵押人重新办理抵押登记,确保权证记载内容与现有房产状况一致。特别是在贷款前,银行务必要核实抵押房产与权证记载内容是否相符,一旦发现不符,需审慎考虑是否发放抵押贷款。如果明知抵押房产权证与房产现状不符,银行仍然发放抵押贷款,银行明显存在过 错。在这种情况下,抵押人或其他债权人极有可能以此作为抗辩理由,要求银行承担相应责任。

  (二)银行可以采取增加保证担保的方式,有效应对抵押房产变化所带来的风险。由上述抵押房产变化情况的分析可知,抵押房产因某些原因价值有可能减少,抵押人或其他债权人有可能提出抗辩、抵押权实现过程较为困难等,因此银行可以要求借款人另行提供保证担保,并在保证担保的条款中作出明确约定:因抵 押财产发生变化导致抵押关系无效或银行抵押权无法实现的,保证人仍然承担连带清偿责任,同时保证人自愿放弃其抵押人及抵押物的抗辩权。

  (三)银行为有效防范抵押人擅自对抵押房产进行处分,需要在抵押合同中作出明确约定:一是明确抵押人对抵押房产在进行结构性改变前,需征得银行的书面同意,银行可视情况要求借款人另行提供担保,以确保贷款风险可控;二是明确抵押人在房屋改造中的告知义务和配合义务,需事先在规定时限内通知银行, 要求定期报告房产变化情况,改建后需及时配合银行办理新的抵押登记,保证权证记载内容符合当前实际;三是明确抵押人未履行相关义务的法律后果,即银行有权停止尚未发放的贷款,提前收回未到期贷款和提前处置抵押房产以清偿贷款。

  (四)银行需明确对抵押房产进行投保,同时约定银行为第一受益人。因发生水灾、火灾等自然灾害或不可抗力等因素对抵押房产产生毁损或灭失的,保险公司赔付后,银行作为第一受益人,有权对保险赔偿金优先受偿,这样更有利于银行保障贷款债权。

  (五)若抵押房产遇到政府征收、拆迁等情形,为配合政府项目的顺利进行和保障贷款债权,银行需积极予以协助配合。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十条的规定,在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下,抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优 先受偿。基于此,笔者认为可行的做法是:在房屋拆迁、征收前,银行需作为当事人一方及时参与到相关的谈判处理工作中,特别是要与抵押人达成抵押权实现的协议,明确约定将拆迁、征收补偿款等用于清偿债务,或者由债务人提供银行认可的担保,以此保障银行的贷款债权。

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